방근시트 미시공 하자, 조경 방근조치와 감정 대응 쟁점

방근시트 미시공 하자, 조경 방근조치와 감정 대응 쟁점

방근시트 미시공은 공동주택 하자소송에서 조경 하자 항목으로 자주 다투어지는 쟁점입니다. 다만 현행 기준상 중요한 것은 “방근시트라는 특정 자재를 반드시 시공했는지”만이 아니라, 식물 뿌리가 방수층이나 구조물에 침입하지 않도록 하는 방근조치가 실제로 확보되었는지입니다.

핵심 요약

• 현행 조경기준은 옥상 및 인공지반 조경에 방수조치와 방근조치를 요구하고 있습니다.
• 다만 법령 문구가 곧바로 “방근시트 단일 자재의 필수 시공”을 의미한다고 단정하기는 어렵습니다.
• 설계도면이나 공사시방서에 방근시트가 명시되어 있다면 미시공 여부가 하자 판단의 중요한 기준이 될 수 있습니다.
• 보호 모르타르, 무근콘크리트, 복합방수방근층 등이 방근 성능을 확보하는지 여부는 현장 조건과 설계도서에 따라 검토해야 합니다.

목차

1. 방근시트 미시공이 문제 되는 이유
2. 현행 조경기준상 방수·방근조치의 의미
3. 방근시트가 항상 필요한지에 대한 검토
4. 하자감정에서 확인해야 할 자료
5. 사업주체와 시공사의 대응 포인트

1. 방근시트 미시공이 문제 되는 이유

최근 공동주택 하자소송에서는 지하주차장 상부, 옥상, 데크 상부 등 인공지반 조경 부위에서 방근시트 미시공 항목이 감정신청에 포함되는 경우가 있습니다. 식재 뿌리가 방수층을 훼손하면 누수나 구조물 손상으로 이어질 수 있으므로, 조경 부위의 방근 성능은 중요한 검토 대상입니다.

문제는 방근조치가 필요하다는 점과 방근시트라는 특정 자재를 반드시 시공해야 한다는 점이 항상 같은 의미는 아니라는 데 있습니다. 현장에 따라서는 방수층 위에 보호 모르타르, 무근콘크리트, 배수층, 복합방수방근재 등이 시공되어 방근 기능을 함께 수행하는 구조가 설계될 수 있습니다.

따라서 하자소송에서 방근시트 미시공이 주장되면, 단순히 “방근시트가 없다”는 사실만 볼 것이 아니라 설계도서상 요구사항, 현장 시공 단면, 방수층 보호 구조, 식재 종류와 뿌리 침입 가능성, 실제 누수 또는 손상 발생 여부를 함께 확인해야 합니다.

체크리스트

• 설계도면이나 공사시방서에 방근시트가 명시되어 있는가?
• 방수층 위에 보호 모르타르, 무근콘크리트, 방수보호재 등이 시공되어 있는가?
• 현행 조경기준과 조경설계기준상 요구되는 방근 성능을 충족하는 구조인가?
• 식재 종류와 토심, 배수층 구조상 뿌리 침입 가능성이 구체적으로 확인되는가?
• 실제 누수, 방수층 훼손, 구조물 균열 등 기능상 문제가 발생했는가?

2. 현행 조경기준상 방수·방근조치의 의미

현행 조경기준은 옥상 및 인공지반의 조경에 방수조치를 하여야 하고, 식물의 뿌리가 건축물이나 구조물에 침입하지 않도록 해야 한다는 취지로 규정하고 있습니다. 즉 조경 부위에서 방수와 방근은 모두 고려되어야 할 사항입니다.

다만 이 규정은 “방근시트”라는 특정 제품명을 직접 지정하는 방식이 아니라, 식물 뿌리의 침입을 막는 성능 또는 조치를 요구하는 방식으로 이해하는 것이 안전합니다. 따라서 방근시트가 없다는 사정만으로 곧바로 법규 위반 하자라고 단정하기보다는, 해당 현장의 설계와 시공이 방근 성능을 확보하고 있는지 확인해야 합니다.

또한 2024년 개정된 조경설계기준 및 조경공사 표준시방서 체계에서는 인공지반 조경의 방수·방근층과 관련된 기준이 계속 정비되고 있습니다. 따라서 현재 소송에서는 과거 2003년 표준시방서나 2007년 설계기준만을 기준으로 판단하기보다, 해당 공동주택의 사업승인·사용검사 시점에 적용된 기준과 현재 감정 시점의 기준을 구분해 검토해야 합니다.

구분	확인 내용	하자소송상 쟁점
조경기준	옥상·인공지반 조경의 방수 및 방근조치 요구	방근시트 자체가 필수인지, 방근 성능 확보가 핵심인지 검토
설계도면	방근시트, 방수보호재, 무근콘크리트 등 단면 구성 확인	도면상 명시된 자재가 누락되었는지 여부
공사시방서	방근층 재료와 시공방법, 품질기준 확인	시방서상 요구된 방근 성능 충족 여부
현장 상태	누수, 뿌리 침입, 방수층 손상, 보호층 파손 여부	기능상 하자가 실제로 발생했는지 여부

강조할 점 방근조치 의무가 있다는 점과 방근시트 미시공이 곧바로 하자라는 점은 구분해야 합니다. 핵심은 설계도서상 요구된 시공을 했는지, 그리고 식물 뿌리로부터 방수층과 구조물을 보호할 수 있는 성능이 확보되었는지입니다.

3. 방근시트가 항상 필요한지에 대한 검토

인공지반 조경에서 방근시트는 식물 뿌리가 방수층을 침투하는 것을 막기 위한 대표적인 방근 재료 중 하나입니다. 하지만 현장에 따라 방근 기능은 방근시트 외에도 복합방수방근재, 방근 성능을 가진 방수층, 누름콘크리트 또는 보호층과 결합된 단면 구조 등으로 확보될 수 있습니다.

따라서 감정에서 “방근시트가 없다”는 이유만으로 전면 재시공비를 산정하는 방식은 신중하게 검토해야 합니다. 방근시트가 설계도서에 명확히 기재되어 있었는지, 다른 방근층 또는 보호층이 같은 기능을 수행하도록 설계되었는지, 실제 뿌리 침입이나 방수층 손상이 확인되는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

반대로 설계도면이나 공사시방서에 방근시트가 명확히 반영되어 있고, 이를 대체할 방근 성능의 자재나 구조가 확인되지 않는다면 미시공 하자로 판단될 가능성도 있습니다. 결국 방근시트 미시공 항목은 “무조건 하자” 또는 “무조건 하자가 아님”으로 볼 수 없고, 설계도서와 실제 성능을 중심으로 판단해야 합니다.

조경 하자감정 대응이 필요하다면 방근시트 미시공 항목은 설계도서, 현장 단면, 방수·방근 성능, 감정 범위에 따라 보수비가 크게 달라질 수 있습니다. 법무법인 화인은 건설분쟁, 하자소송, 공사대금, 추가공사비 등 건설 관련 사건에서 법률 쟁점과 기술 쟁점을 함께 검토합니다.
상담 문의: 02-523-3200 홈페이지: www.법무법인화인.com

4. 하자감정에서 확인해야 할 자료

방근시트 미시공 항목이 감정신청에 포함되었다면, 먼저 설계도면과 공사시방서를 확인해야 합니다. 방근시트가 명확히 표시되어 있는지, 방수층 위 보호 모르타르나 무근콘크리트가 별도로 설계되어 있는지, 방수보호재와 배수판 등 다른 층이 어떤 기능을 담당하는지 살펴야 합니다.

다음으로 현장 시공 단면과 실제 손상 여부를 확인해야 합니다. 인공지반 조경의 일부를 확인하여 방수층, 보호층, 배수층, 식재층의 구성이 도면과 일치하는지 확인하고, 뿌리 침입 흔적이나 방수층 훼손이 있는지 점검해야 합니다.

감정인이 전면 재시공비를 산정하려는 경우에는 더욱 신중한 검토가 필요합니다. 일부 구간에서 방근시트가 확인되지 않았다는 이유만으로 전체 조경면적에 대한 철거·재시공비를 산정하는 것이 타당한지, 샘플 조사 위치와 수량이 전체를 대표할 수 있는지, 부분 보수나 성능 확인으로 충분한지 검토해야 합니다.

5. 사업주체와 시공사의 대응 포인트

사업주체나 시공사는 감정이 채택되기 전부터 자료를 정리할 필요가 있습니다. 설계도면, 시방서, 자재승인서, 방수공사 사진, 조경 단면 상세도, 준공도면, 시공 당시 검측자료 등을 확보해 방근조치가 어떻게 설계되고 시공되었는지 설명할 수 있어야 합니다.

특히 방근시트가 없더라도 보호 모르타르, 무근콘크리트, 복합방수방근층 등으로 방근 기능을 확보했다면 그 구조와 성능을 감정 단계에서 구체적으로 설명해야 합니다. 반대로 설계도서상 방근시트가 명시되어 있는데 실제 시공되지 않았다면, 대체 시공이 있었는지, 그 대체 시공이 동등 이상의 성능을 갖추었는지 자료로 입증하는 것이 중요합니다.

최근 하자소송에서는 조경 하자 항목도 보수비가 크게 산정될 수 있습니다. 방근시트 미시공 항목이 감정신청에 포함되었다면, 감정의 필요성, 감정 범위, 샘플 위치, 보수방법, 전면 재시공 필요성 등을 소송 초기부터 적극적으로 다투어야 합니다.

실무상 정리 방근시트 미시공 하자는 특정 자재의 유무만으로 판단하기보다, 설계도서상 요구사항과 실제 방근 성능 확보 여부를 함께 검토해야 합니다. 방근조치가 필요한 것은 맞지만, 방근시트 외의 구조가 동등한 기능을 수행하는지 여부가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.

건설분쟁의 기준, 법무법인 화인 법무법인 화인은 하자소송, 공사대금, 추가공사비, 건설분쟁 등 다양한 건설 관련 사건에서 법률 쟁점과 기술 쟁점을 함께 검토합니다. 방근시트 미시공, 인공지반 조경 하자, 방수·방근층 감정이 문제된다면 소송 초기부터 설계도서와 현장자료를 정리해 대응 방향을 검토하는 것이 중요합니다.
전화: 02-523-3200 홈페이지: www.법무법인화인.com

방근시트 미시공 항목은 공동주택 하자소송에서 감정 결과에 따라 보수비가 크게 달라질 수 있는 쟁점입니다. 현재 기준에서는 방근조치의 필요성과 방근시트라는 특정 자재의 필수성을 구분하고, 설계도서·현장 단면·방근 성능·실제 손상 여부를 종합적으로 검토하는 대응이 필요합니다.

참고자료

• 국가법령정보센터, 조경기준 [시행 2022. 1. 7.] [국토교통부고시 제2021-1778호]
• 국가법령정보센터, 조경설계기준(KDS 34 00 00) 및 조경공사 표준시방서(KCS 34 00 00) [시행 2024. 12. 16.] [국토교통부고시 제2024-743호]
• 국가법령정보센터, 건축법 제42조 대지의 조경 [시행 2026. 2. 27.]
• 국토교통부, 조경설계기준 및 조경공사 표준시방서 개정안 행정예고 자료

※ 본 포스팅은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 구체적인 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.