아파트 조경수 고사, 시공사가 하자보수완료확인서까지 받았는데도 하자로 인정 안 된 이유

시공사가 하자담보책임기간 경과 후에도 조경수를 재식재하고 하자보수완료확인서까지 받았지만 하자로 인정되지 않은 판결을 분석합니다. 확인서와 법적 책임 인정이 별개라는 점, 실무 체크포인트까지 정리했습니다.

시공사가 자발적으로 고사목을 다시 심고 관리사무소로부터 하자보수완료확인서까지 받았다면, 그것으로 하자 책임이 인정된 것일까? 이번 판결은 그렇지 않다고 봤다.

1. 사건의 기초 사실

이 아파트는 설계도면에 따라 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 부실시공, 또는 설계도면과 다르게 변경시공해 균열·누수·들뜸 등 하자가 발생했고, 이로 인해 기능상·미관상·안전상 지장이 초래됐다. 2011년 2월부터 입주민들이 지속적으로 하자보수를 요청했고 시공사가 일부 보수공사를 진행했지만, 여전히 공용부분·전유부분에 하자가 남아있는 상태였다. 이번에 살펴볼 항목은 단지 내 조경수 고사다.

2. 사실관계 : 시공사는 여러 차례 재식재를 진행했다

이 사건에서 특히 눈에 띄는 것은, 시공사가 하자담보책임기간이 지난 뒤에도 상당한 조치를 취했다는 점이다.

• 2011년 6월경: 느티나무를 비롯해 총 130여 개의 고사목을 다시 심거나 다른 수종으로 대체해 심은 뒤, 원고의 확인까지 받았다.
• 2012년 5월~6월: 아파트 단지 내에서 새로 발생한 고사목을 제거했다.
• 2012년 10월~12월(하자담보책임기간이 이미 지난 시점): 느티나무 4주를 포함해 총 86주를 다시 심은 뒤, 관리사무소장으로부터 하자보수완료확인서까지 받았다.

3. 그럼에도 하자로 인정되지 않은 이유

이처럼 시공사가 자발적으로 여러 차례 재식재를 진행하고 확인서까지 받았음에도, 법원은 이 사건 감정 결과 조사된 고사목이 하자담보책임기간 내에 시공상 잘못으로 고사한 것이라고 단정하기 어렵다고 보아 하자에서 제외했다. 근거는 다음과 같다.

• 조경수는 외부 환경으로도 고사할 수 있다: 나무는 시공상 잘못뿐 아니라 기후, 병충해 등 다양한 외부 환경 요인으로도 고사할 수 있는 생물이다.
• 감정을 위한 현장조사가 너무 늦게 이루어졌다: 실제 현장조사는 조경공사의 하자담보책임기간으로부터도 4년이 넘은 시점에 이루어졌다.
• 감정인 스스로도 원인 파악이 불가능하다고 밝혔다: 감정인은 단지 내 수목의 고사 원인을 파악하는 것 자체가 불가능하다는 의견을 제출했다.

4. 이 판결이 보여주는 중요한 시사점

이 사건에서 특히 주목할 부분은, 시공사의 자발적인 사후 조치(재식재, 확인서 징구)가 곧바로 법적 책임의 인정으로 이어지지 않는다는 점이다. 시공사가 입주민과의 관계를 고려해 책임기간 경과 후에도 호의적으로 조치를 취한 것과, 법원이 하자담보책임기간 내 발생한 하자인지를 법적으로 판단하는 것은 별개의 문제라는 것을 이 판결은 분명히 보여준다.

5. 준공 후 관리가 예방의 핵심이다

수목 고사는 실질적으로 준공 이후 제대로 관리하지 못했을 때 나타나는 경우가 많다. 실무적으로도 시공사들이 하자담보책임기간이 지난 뒤에도 고사목에 대해서는 다시 심어주는 경우가 적지 않다. 결국 시공사와 입주민이 준공 이후에도 어느 정도 관리에 신경 쓴다면, 이런 유형의 하자 분쟁은 상당 부분 예방할 수 있다.

6. 실무적으로 무엇을 챙겨야 할까

• 확인서를 책임 인정의 증거로 과신하지 않는다 — 하자보수완료확인서가 있다고 해서 법원이 하자담보책임기간 내 발생을 자동으로 인정하는 것은 아니므로, 별도의 시점·원인 입증자료를 함께 준비해야 한다.
• 고사 시점을 최대한 빨리 특정한다 — 조경수 하자는 책임기간이 짧고 현장조사가 늦어질수록 원인 규명이 어려워지므로, 고사 발견 즉시 사진과 함께 기록해야 한다.
• 정기적인 유지관리 이력을 남긴다 — 관수·시비·병충해 방제 등 유지관리를 꾸준히 해왔다는 기록이 있어야, 고사 원인이 관리 소홀이 아니라는 점을 뒷받침할 수 있다.
• 감정을 서둘러 신청한다 — 현장조사가 늦어질수록 고사 원인과 발생 시점을 특정하기 어려워지므로, 문제 발견 후 가능한 한 빨리 감정 절차를 진행하는 것이 유리하다.

정리

시공사가 하자담보책임기간이 지난 뒤에도 자발적으로 여러 차례 조경수를 재식재하고 확인서까지 받았지만, 법원은 그것만으로 하자담보책임기간 내 발생을 인정하지 않았다. 조경수는 외부 환경 영향을 크게 받는 데다, 감정 시점이 늦어질수록 원인 규명이 어려워지기 때문이다. 준공 이후 시공사와 입주민 모두가 꾸준히 관리에 신경 쓰는 것이 이런 유형의 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법이다.

※ 이 글은 관련 판결례를 분석·요약한 정보성 콘텐츠이며, 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 실제 소송 진행 여부는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.